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IMU - La valutazione delle aree edificabili

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L'articolo 1, comma 741, lettera d), della legge n. 160/2019, stabilisce che per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi adottati dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.

L’articolo 1, comma 746, della legge n. 160/2019, definisce che per le aree fabbricabili il valore imponibile è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dall’adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo:

  • alla zona territoriale di ubicazione;
  • all’indice di edificabilità;
  • alla destinazione d’uso consentita;
  • agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione;
  • ai prezzi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Il medesimo comma 746 stabilisce, inoltre, che in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del d.P.R. n. 380/2001, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato.

I nuovi valori di mercato per il biennio 2024/2025

Fatto salvo il principio normativo che il valore imponibile, per le aree fabbricabili, è rappresentato dal valore venale in comune commercio alla data del 1° gennaio dell’anno d’imposta, il Regolamento IMU prevede la possibilità per la Giunta Comunale di approvare, periodicamente e per zone omogenee, i valori medi orientativi di mercato delle aree fabbricabili, al solo scopo di semplificare gli adempimenti fiscali a carico del contribuente e per orientare l’attività di controllo dell’Ufficio.

In assenza di valori di riferimento adottati dal Comune, spetta, comunque, al contribuente determinare la base imponibile dell’area edificabile seguendo i principi contenuti nell’articolo 1, comma 746, legge n. 160/2019.

Qualora il Comune abbia assunto, per determinate annualità d’imposta, i valori di riferimento per la determinazione della base imponibile per le aree edificabili, possono presentarsi alcune casistiche.

Nel caso il contribuente abbia utilizzato, ai fini del versamento dell’imposta, un valore superiore a quello adottato dalla Giunta Comunale per la medesima annualità, è ammesso il ricalcolo dell’imposta a conguaglio, applicando i valori tabellari di riferimento, in occasione della scadenza per il versamento della rata di saldo per la medesima annualità.

Nel caso il contribuente, ai fini del versamento dell’imposta, abbia utilizzato un valore imponibile non inferiore a quello determinabile applicando i valori adottati dalla Giunta Comunale per il corrispondente anno d’imposta, l’Ufficio si riserva la facoltà di contestare il valore assunto dal contribuente qualora emergano elementi di diversa natura idonei a rappresentare in maniera più congrua il valore venale in comune commercio dell’area fabbricabile (ad es.: atti di compravendita, perizie di stima per cd. affrancamento, atti di donazione, ecc.).

In data 14/11/2024 la Giunta Comunale, con delibera immediatamente esecutiva n. ID 230, ha adottato i valori medi orientativi di mercato per il biennio 2024/2025 applicabili sin dal 01/01/2024.

Per il contribuente che abbia versato la rata di acconto IMU 2024 calcolata sulla base del valore desunto dalle schede valide per il biennio 2022/2023, è ammesso effettuare, in occasione del versamento della rata di saldo IMU 2024 entro il 16 dicembre 2024, il conguaglio positivo o negativo su quanto versato in sede di acconto, rideterminando l’imposta annua sulla base del diverso valore imponibile.

L’articolo 5, comma 5, del vigente Regolamento per l’applicazione dell’IMU stabilisce che qualora il Comune adotti un nuovo strumento urbanistico, o una sua variante, in corso d’anno, per le sole aree divenute edificabili nonché per le aree che, rimaste tali, vedono mutato (in aumento o in diminuzione) il loro valore imponibile da determinarsi ai sensi dell’articolo 1, comma 746, legge n. 160/2019, l’imposta è comunque dovuta sul valore dell’area sin dalla data di adozione della variante e può essere versata a conguaglio entro la scadenza della rata immediatamente successiva a quella in scadenza ordinaria senza applicazione di sanzioni ed interessi in riguardo alla tardività del versamento eseguito.

Le schede ove vengono indicati i valori medi orientativi possono essere scaricate dall’atto deliberativo che le approva in quanto iscritte come Allegato A allo stesso.
Conoscendo il foglio catastale in cui si colloca l’area e la sua destinazione urbanistica vigente, il contribuente può risalire al valore medio orientativo di mercato espresso per unità di superficie.

In alternativa il contribuente potrà contattare l’Ufficio, anche tramite email, indicando i dati catastali aggiornati del terreno (foglio e numero di particella). L’Ufficio, fatte le necessarie verifiche, fornirà al contribuente il valore unitario medio orientativo di mercato attribuibile all’area e copia della scheda di riferimento nella quale sono riportati i valori di riferimento.
Si specifica che i tecnici dell’Ufficio non effettuano conteggi relativi all’imposta dovuta per le aree o alle consistenze (superfici) delle aree stesse, ma forniscono solo il valore medio orientativo unitario dell’area.

E' possibile richiedere informazioni all'Ufficio tecnico IMU rivolgendosi a:

Si ricorda che ogni variazione intervenuta su di un immobile da cui consegua la modifica dell’ammontare dell’imposta dovuta, comporta l’obbligo di presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è intervenuta la variazione.

Pertanto è necessario presentare la dichiarazione IMU nei seguenti casi, a carattere non esaustivo, che riguardano le aree fabbricabili:

  • terreno che da agricolo assume la qualifica di area edificabile a seguito adozione di strumenti urbanistici generali o varianti ai medesimi;
  • area edificabile che assume la qualifica di terreno agricolo a seguito adozione di strumenti urbanistici generali o varianti ai medesimi;
  • fabbricato sottoposto agli interventi edilizi più sopra indicati e che comportano la costituzione dell’area fabbricabile;
  • area edificabile sulla quale sono stati ultimati i lavori edilizi ovvero è stata effettuata l’iscrizione catastale delle unità immobiliari nelle categorie ordinarie o speciali;
  • area edificabile per la quale è stato variato il valore imponibile rispetto all’anno precedente.

Normativa

Ultimo aggiornamento: 15-11-2024 13:10